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法拍房容易忽略的问题——湖南清场交付问题

来源:http://hunan9.cnrifort.com/news665634.html  发布日期:2021/8/16 3:00:00

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清场交付:也被称为“交吉”,这是为客户提供拍卖的房湖南地产买家。 从法律上严格来说,清算和交割本应是法院执行过程中的一个环节。 对于购房者来说,房屋能否顺利收到,关系到能否获得房产使用权,也是房产所有权最重要的功能。
01
为什么说清场交付问题是湖南法拍房最大的坑呢?
随着法制环境日渐完善,很多法拍的问题处理都有规可循。过户凭法院裁定缴清税费就没有问题;税费、学位等提前做好尽职调查,情况基本都能掌握。但是作为老大难的清场交付问题依旧是个大坑!关键是各种情况都可能出现,导致处理起来时间、精力、费用成本的不确定性很大。
02
清场交付问题的由来
曾经的法拍房法院都不负责收房,有些公告甚至会明确说明法院只提供执行裁定等文件,不负责清场交付,也就是一般所说的不交吉拍卖。
最近几年,因为涉及纠纷较多,各地法院为了规范执行,也都陆续出台了指导意见,没有特殊情况应清场交付。以广东为例:2019年6月27日,广东省高级人民法院印发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》,明确了司法拍卖以清场交付为原则。
但是法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因,并没有全面落实清场交付。往往不明确说明,多是“灵活处理”,公告上也更为“暧昧”,很少直接写明不负责清场交付,而是表述为只提供拍卖裁定等等。
从2019年下半年以来,可以感觉到广东高院对上述指导意见的执行力度明显加强,各地法院也配合成立了一些专门负责法拍的小组,开始执行以清场交付为原则。部分公告也会明确载明负责清场交付。
说到这不由感慨一句,可以看出法制环境日渐完善不是一句空话,必须要给广东的法院执行系统点赞!作为法律共同体的一员我也感到些许自豪!
03
法院不负责清场交付房产的处理
对于法院负责清场交付的房产,收房基本不存在实质性障碍,只是申请程序及时间的把握会有所差别,熟悉操作能更好的对接贷款、办税、过户等手续,节省各类成本。
对于法院不负责清场交付的房产也并非毫无办法,可以根据房产占有人的情况分类分析及应对。
首先,团结一切可以团结的力量,梳理清楚我们可能可以获得支持的“队友”很重要。一是法院,虽然法院不会强制执行到底,但是法院也希望买受人能尽快收房以便更好结案,诸如申请法院出面通知占有人搬离,裁定要求水电部门停水电,这些事项都是可以寻求法院去做的;二是物业,物业作用不可小觑。物业是在房产所在地人手最为充足,调用成本最低的力量,也是强行换锁、清空房屋或者其他事项很好的见证人员。物业出于收取物业费的需求,往往也是倾向于买受人一边;三是当地民警或街道人员,面对可能发生的冲突,往往当地民警或街道人员也会出面协调,可以借助他们的力量给占有人施加压力;四是换锁师傅,也是绝对的关键人物,快准狠的换锁手法和果断配合往往能起到一击取胜的效果。
下面分类而言:
(一)被执行人及其关联方占有
最常见的有被执行人死猪不怕开水烫,主张所谓“个人唯一住房不能执行”,占有房产拒不搬出,更有甚者找来七大姑八大姨一起占有房产,强行碰瓷,不“补偿”就不走。
应对思路:占有人狮子大开口,开始就直接谈判往往效果甚微。可以通过法院施压,要求强制搬离,同时申请停水电,水电停了无法正常居住,基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧,基本就可以顺利解决。
(二)承租人占有
这点要先区分是串通伪造租约还是正常租约。
1、串通租约:一般表现为长租,10年、20年都不鲜见。虽然很多并不符合严格的“买卖不破租赁”条件,但往往买受人寻求相关部门帮助解决时,各部门都会以有租约为托词,建议买受人寻求司法途径解决。更为“高明”且“早有预谋”的被执行人还会在非抵押状态下签订租赁合同,造成表面上的合法租赁。
应对思路:基本同被执行人及关联方占有的情形。但是,如承租人满足非抵押状态下签订租赁合同、实际占有、真实支付租金等条件,长租合同形式要件满足,法院等相关部门一般都会要求买受人另案处理。
2、正常租约应对思路:一般好处理,正常租客往往不愿惹纠纷,可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。
(三)其他债权人占有
这种情况可谓千奇百怪,随便举两个我曾经处理过的案件:比如,当年帮被执行人买房的中介因为中介费没有付清赖在里面不走,还拿出一堆被执行人开出的借款收据;再比如,装修到一半的房子没人居住,看似没有风险,但是拍下来后原来的装修公司就出来索要装修费。后续想卖房的时候,每次有买家上门看房,装修公司就会冒出来阻挠。总的理由都是原房主欠我的钱,你房子买的便宜,就理所应当“补偿”我。
对策:在当前的法律环境下,其他债权人占有的情况也难以抗拒。 严格来说,可以定义为非法闯入房屋,可以要求相关部门处理。 需要提醒的是,一切都取决于人为。 注重与相关部门的“沟通技巧”。 如果你不理解建议,仔细捡漏,只能说明你真的不合适。 综上所述,应该发现,清盘发货之所以是个大坑,是因为虽然有处理思路可以参考,但没有确定的流程和方法可以完全照搬。

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